房地产时事点评:房地产调控不宜再收紧 楼市从严格调控期渐入成果稳固期

2019-11-18 19:57 0 人参与   0 条评论

核心观点:

    2019 年,房地产行业经历了严厉的调控周期,各类政策频出,对于未来政策走势,我们认为,短期内房地产行业政策既没有再紧的必要,也没有大幅放松的可能,仍将在“房住非炒”的基调下进行结构性相机调整。

    1、政策没有再度收紧的必要:

    (1)销售业绩放缓,房企销售业绩“金九银十”成色不足。

    2019 年1-9 月全国商品房销售面积依旧维持负向增长,同比增速为-0.1%;而且,2019 年房企销售业绩普遍放缓,金九银十期间,除规模房企外,其他房企销售业绩未如预期。

    (2)房企资金链承压,投资谨慎,土地市场冷淡。在严厉的政策调控下,房企在资金端存在一定压力,在投资上更趋谨慎,土地市场表现冷淡,2019 年1-9 月,土地购置面积同比减少20.2%,降幅虽有收窄,但是依然处于负增长区间。于政府而言,土地市场成交冷淡也会变相增加政府财政压力。

    2、短期内,政策不存在大幅放松的可能。2019 年1-9 月,全国房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所收窄,但仍维持较高水平,短期内,政策不存在放松的可能性。

    房地产调控的目的在于维持房地产行业的稳定发展秩序,2019 年7 月31 日,中央政治局会议提出“不将房地产行业作为短期刺激经济的手段”已然明确了房地产行业定位,“房住非炒”的调控基调难有根本改变。房地产行业政策调控已取得一定成效,未来,“因城施策”和“一城一策”的运用或将具有更大的灵活性,城市间、城市内政策将更多进行不同程度的相机调整。我们意识到现金回款的重要性,以资产周转率超过0.25 的企业为例,当回款降低20%时,在所有类型企业中面临的现金流压力最大,而只有当回款维持往年或者增长20%后,现金流压力才会大幅下降,主要原因是这类企业一方面对现金回款的依赖性很大,另一方面对外投资的资金流出也比较多。

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